Agence Immobilière à Marrakech

Le Rapprochement Immobilier au Maroc : maîtriser le Off-Market et garantir votre rapatriement de fonds Maroc Acheter un bien immobilier au Maroc,  à Marrakech, Casablanca, Tanger, Rabat ou Agadir – est une opportunité unique. Mais pour un investisseur étranger ou un MRE, deux questions reviennent systématiquement : Comment accéder aux meilleures affaires, souvent invisibles sur les portails publics ? Comment sécuriser, dès aujourd’hui, mon futur rapatriement de fonds Maroc (capital + plus-value) ? La plupart des acquéreurs se concentrent uniquement sur le prix d’achat. Or, la vraie sécurité réside dans deux choses : votre capacité à entrer au bon endroit, au bon moment, grâce au marché Off-Market, votre capacité à sortir proprement, grâce à un rapprochement bancaire et juridique qui vous garantit le retransfert intégral de vos devises. Dans cet article, vous allez découvrir : ce qu’est le rapprochement de marché, comment fonctionne le matching acquéreur–vendeur en agence, pourquoi les meilleures affaires disparaissent en moins de 48h, et comment structurer votre achat pour sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc à 100 %. 1. Le Rapprochement de Marché : accéder à l’invisible (le “Off-Market”) Les portails publics (Avito, Mubawab, etc.) ne représentent qu’une partie visible du marché. Une grande proportion des transactions intéressantes se concluent avant même d’être publiées. Pourquoi ? Parce que les agences sérieuses travaillent en priorité avec : leurs mandats exclusifs, leur fichier clients acquéreurs déjà qualifiés, et un système de rapprochement entre ces deux mondes. Pour un investisseur qui anticipe déjà son futur rapatriement de fonds Maroc, rater ce canal caché, c’est souvent rater les meilleures marges et donc une partie de la plus-value potentielle. 1.1. Le matching acquéreur - vendeur en agence En interne, une agence immobilière structurée fonctionne comme un moteur de recherche privé : Côté vendeur :   Le propriétaire signe un mandat exclusif. Le bien est analysé : titre foncier, situation à l’ANCFCC, conformité, charges, potentiel locatif, etc. Le prix est positionné en fonction du marché réel, et pas seulement des annonces en ligne. Côté acquéreur :   L’agence dispose d’un fichier acheteurs : profil, budget, type de bien, usage (résidence principale, secondaire, investissement locatif), horizon de revente, sensibilité au futur rapatriement de fonds Maroc. Certains acquéreurs sont déjà “prêts à acheter” : dossier bancaire validé, compte en Dirhams convertibles ouvert, notaire identifié. Le rapprochement :   Dès qu’un bien arrive en exclusivité, l’agent ne le publie pas immédiatement. Il commence par lancer un matching avec les profils acquéreurs déjà connus. Il contacte en priorité ceux dont le projet est le plus aligné (notamment ceux qui ont une stratégie claire de revente et de rapatriement de fonds Maroc). Résultat : les biens les plus justes en prix et en emplacement sont souvent réservés ou vendus avant même une mise en ligne, seuls les biens restants ou surévalués finissent sur les portails publics. Pour un investisseur étranger, se contenter des annonces en ligne revient donc à n’accéder qu’à la partie émergée de l’iceberg. 1.2. L’avantage de la réactivité : pourquoi les meilleures affaires ne durent que 48h Sur les marchés dynamiques (Marrakech, Casablanca, certaines zones de Tanger ou Rabat), un bien au bon prix ne reste pas disponible longtemps : souvent moins de 48 heures entre la diffusion en off et l’accord de principe, parfois même quelques heures lorsqu’il s’agit d’un produit rare (emplacement premium, résidence recherchée, rendement locatif élevé). Ceux qui arrivent à se positionner rapidement ont en commun : un dossier bancaire déjà préparé (fonds disponibles, circuit de virement validé, compte en Dirhams convertibles opérationnel), un notaire identifié, habitué aux dossiers d’investisseurs étrangers et au rapatriement de fonds Maroc, une agence ou un interlocuteur de confiance qui les alerte en priorité sur les opportunités cohérentes avec leur stratégie. En d’autres termes : Plus vous êtes prêt à acheter (financièrement et administrativement), plus l’agence vous placera en haut de la liste lors du rapprochement de marché. Et c’est précisément ce qui conditionne, plus tard, la qualité de votre plus-value… donc la qualité de votre rapatriement de fonds Maroc. 2. Le Rapprochement Bancaire : la clé du retransfert de vos devises Accéder à une bonne affaire ne suffit pas. Pour un investisseur étranger ou MRE, l’autre pilier fondamental, c’est le rapprochement bancaire : la capacité à lier clairement, aux yeux de la banque et de l’Office des changes : votre entrée de devises au Maroc, votre achat immobilier, et, au jour de la revente, votre rapatriement de fonds Maroc. 2.1. La garantie de retransfert : ce que c’est et pourquoi c’est vital La garantie de retransfert est ce qui vous permet, à la revente : de rapatrier 100 % de votre capital investi, mais aussi la plus-value immobilière éventuelle, dans la devise de votre choix (souvent en euros). Cette garantie est accordée si : vous avez investi via les circuits bancaires officiels, vos devises ont été correctement transformées en dirhams, la banque et le notaire ont constitué un dossier solide (Formule 2, attestations, etc.). À l’inverse, si ces conditions ne sont pas remplies : votre droit au rapatriement de fonds Maroc peut être limité, vous pouvez vous retrouver soumis à des plafonds (par exemple sortie de 25 % par an sur 4 ans), une partie de votre capital ou de votre plus-value peut rester “coincée” dans le pays. Ce n’est donc pas un détail administratif, mais bien une condition essentielle de votre liberté financière. 2.2. Le compte en Dirhams convertibles : l’outil stratégique Pour sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc, le compte en Dirhams convertibles (ou compte non-résident) est l’outil bancaire incontournable. Il permet : de recevoir vos virements en devises (euros, dollars…) envoyés depuis l’étranger, de tracer clairement l’origine des fonds (documentée par un SWIFT MT103 et un bordereau de change), de montrer à l’Office des changes que l’investissement vient bien de l’extérieur. C’est ce compte qui : ancre votre statut d’investisseur étranger, simplifie la préparation de la Formule 2 et de l’attestation d’investissement, facilite, au jour de la revente, l’exécution de votre rapatriement de fonds Maroc. 2.3. La Formule 2 et l’Office des changes La Formule 2 est le document clé qui formalise le rapprochement entre : votre virement international initial, le change effectué (conversion devise → dirham), et le bien immobilier acquis (titre foncier identifié à l’ANCFCC). Elle est préparée par la banque sur la base de : votre SWIFT MT103, votre bordereau de change, les justificatifs d’achat (acte notarié, titre foncier, etc.). Au moment de la revente, c’est cette Formule 2 qui permettra de : prouver que le capital étranger a bien été investi dans ce bien, justifier auprès de l’Office des changes votre droit au rapatriement de fonds Maroc, exiger le retransfert effectif de la somme (capital + plus-value) dans la devise d’origine. Sans ce rapprochement bancaire correctement monté, votre stratégie de sortie devient beaucoup plus incertaine. 3. Le Protocole de Virement : une traçabilité sans faille Un protocole de virement bien conçu, c’est un mode d’emploi précis qui aligne : la banque émettrice (dans votre pays de résidence), la banque marocaine (compte en Dirhams convertibles), le notaire (compte de tiers / séquestre), la conservation foncière (ANCFCC), et in fine, votre futur rapatriement de fonds Maroc. 3.1. Le SWIFT MT103 : la preuve de votre transfert Le SWIFT MT103 est le document standardisé qui atteste de votre transfert international. Il contient : l’identité de l’émetteur, l’identité du bénéficiaire, le montant, la devise, la date, le libellé du virement (idéalement : “achat immobilier Maroc – [ville]”). Ce document sera réclamé par : la banque marocaine, le notaire, et parfois les autorités, dans le cadre des règles LBC/FT (lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme). Il constitue une pièce maîtresse pour : monter votre dossier de Formule 2, justifier l’origine des fonds, préparer la preuve nécessaire à votre futur rapatriement de fonds Maroc. 3.2. Frais OUR vs SHA : ne pas bloquer la transaction Lors d’un virement international, vous devez choisir la répartition des frais : SHA (Shared) : frais partagés entre vous et le bénéficiaire. OUR : l’émetteur prend tous les frais à sa charge. Pour un achat immobilier, il est fortement recommandé d’opter pour OUR : avec SHA, le notaire peut recevoir un montant amputé des frais bancaires, ce montant peut alors être inférieur au prix de vente indiqué au contrat, la banque ou le notaire peuvent refuser d’enregistrer le paiement tel quel. En choisissant OUR : le notaire reçoit le montant exact prévu, le circuit est plus lisible, la traçabilité, indispensable à votre rapatriement de fonds Maroc, est optimisée. 3.3. Le rôle du notaire et du compte séquestre Le notaire est le pivot du rapprochement juridique et financier : il reçoit les fonds sur son compte de tiers (compte séquestre), il vérifie la bonne réception et l’origine des fonds, il contrôle la situation juridique du bien (titre foncier, servitudes, hypothèques, droit de préemption éventuel), il dresse l’acte de vente, qui sera inscrit à la conservation foncière (ANCFCC). En parallèle, il travaille : avec la banque pour s’assurer que le montage respecte les règles de l’Office des changes, avec l’administration fiscale pour la taxe sur le profit immobilier (TPI), avec vous pour préparer les pièces qui serviront, le moment venu, à votre rapatriement de fonds Maroc. 4. Les Pièges du « Direct Propriétaire » (sans agence ni intermédiaire) Acheter “sans agence” ou “direct propriétaire” peut sembler séduisant pour économiser une commission. Mais pour un investisseur étranger, c’est souvent la porte ouverte à : des erreurs juridiques, des montages bancaires mal ficelés, et, au final, un rapatriement de fonds Maroc compromis. 4.1. L’absence de filtre technique Sans agence sérieuse ni accompagnement professionnel : vous risquez de visiter des biens non titrés (Melkia) sans le savoir, vous pouvez tomber sur des parcelles agricoles sans AVNA (Autorisation de Vocation Non Agricole), ou sur des biens avec des servitudes, litiges ou charges cachées. Ces problèmes ont un impact direct sur : la facilité de revente, le calcul de votre plus-value, la capacité à obtenir les documents nécessaires à votre rapatriement de fonds Maroc. 4.2. Le “noir” et les paiements en espèces : le plus gros risque Le second piège majeur, c’est le paiement partiel en espèces (“noir”) pour réduire les frais ou les droits. Conséquences : le prix réel payé n’apparaît pas intégralement dans l’acte, votre attestation d’investissement et votre Formule 2 ne couvrent que la partie officielle, à la revente, l’Office des changes ne reconnaîtra jamais les sommes versées hors circuit bancaire. Autrement dit : Chaque dirham payé en dehors du circuit officiel est un dirham que vous ne pourrez pas légalement inclure dans votre rapatriement de fonds Maroc. C’est la façon la plus rapide de compromettre votre capital et votre plus-value. 5. Le Triptyque Gagnant : Agent – Banquier – Notaire Pour sécuriser votre projet et votre rapatriement de fonds Maroc, vous avez besoin d’un trio cohérent : Un agent immobilier structuré   vous donne accès au Off-Market via son système de rapprochement, filtre les biens (titre foncier clair, cohérence prix/marché), vous positionne en priorité sur les meilleures opportunités, contribue à maximiser votre plus-value future. Un banquier compétent sur les dossiers d’étrangers   ouvre votre compte en Dirhams convertibles / compte non-résident, paramètre vos transferts internationaux (SWIFT MT103, frais OUR), prépare les dossiers pour l’Office des changes (Formule 2, attestation d’investissement), sécurise, dès l’achat, votre futur rapatriement de fonds Maroc. Un notaire expérimenté avec les non-résidents   sécurise l’aspect juridique (titre foncier, ANCFCC, servitudes, hypothèques), contrôle les flux financiers et leur conformité, anticipe la fiscalité (TPI, quitus fiscal), accompagne le processus lors de la revente et du retransfert de vos devises. Ce rapprochement agent–banquier–notaire est ce qui fait la différence entre : un achat “à l’aveugle” qui vous expose à des blocages, et une opération pensée dès le départ pour un rapatriement de fonds Maroc fluide, légal et intégral. Conclusion  Maîtriser le marché Off-Market et sécuriser votre rapatriement de fonds Maroc ne relève pas de la chance, mais d’une méthode : accéder aux bonnes affaires grâce au rapprochement de marché, structurer vos flux financiers avec un protocole bancaire clair, vous entourer d’un agent, d’un banquier et d’un notaire qui parlent le même langage. Si vous préparez un achat ou une revente au Maroc et que vous voulez : vérifier votre capacité réelle de retransfert, éviter les erreurs irréversibles (paiements en espèces, défaut de Formule 2, mauvais montage de compte), et bénéficier d’un accès privilégié à un stock de biens Off-Market, alors la première étape consiste à faire auditer votre situation (profil, pays de résidence, type de projet) et à mettre en place, noir sur blanc, votre stratégie de rapatriement de fonds Maroc.  

Taxe d’Habitation (TH) et Taxe de Services Communaux (TSC) au Maroc : Le Guide Complet 2025 La fiscalité locale, ce n’est pas qu’une histoire de formulaires : ce sont des impôts qui conditionnent la sécurité juridique de votre patrimoine (location, revente, succession, plus-value immobilière, etc.). Depuis le 12 juin 2025, tout a changé côté administration : la DGI gère désormais la taxe d’habitation et la taxe de services communaux, à la place de la Trésorerie Générale du Royaume (TGR), en vertu de la loi n°14‑25 modifiant la loi 47‑06 sur la fiscalité des collectivités territoriales. Bonne nouvelle : les taux, les exonérations et le mode de calcul restent les mêmes. Objectif de ce guide : traduire cette matière technique en réflexes pratiques pour payer juste, profiter des exonérations et éviter les sanctions… et les blocages chez le notaire. 1. Réforme 2025 : Pourquoi la DGI gère désormais la TH et la TSC ? 1.1. Ce qui change pour vous Avant 2025, vous deviez jongler entre commune, TGR et parfois DGI. Depuis la loi 14‑25 : Un interlocuteur principal : la DGI pour la TH et la TSC (assiette, avis d’imposition, recouvrement, réclamations). Les démarches sont progressivement centralisées en ligne (identification via votre CIN/IF, suivi des avis, paiement). La TGR continue en pratique à intervenir surtout pour le quitus fiscal via la plateforme notariale TAWTIK+, en coordination avec la DGI. En clair : pour vos questions TH/TSC, partez du réflexe “DGI”, sauf mention contraire sur votre avis d’imposition. 1.2. Les objectifs de la loi n°14‑25 Modernisation & digitalisation du recouvrement local (bases de données unifiées, services en ligne). Efficacité du recouvrement pour mieux financer les communes et régions (la TSC est un levier central de la fiscalité locale). Interlocuteur unique pour la fiscalité immobilière : taxe professionnelle, taxe d’habitation, TSC, revenus locatifs, plus-value immobilière. 2. Qui est imposable à la TH et à la TSC au Maroc ? 2.1. Biens concernés Immeubles bâtis (maisons, appartements, villas, R+…). Constructions de toute nature (dépendances, garages, cabanons). Dépendances : jardins, piscines, parkings, lorsqu’ils accompagnent le bâti. 2.2. Qui est le redevable légal ? La taxe est établie au nom de : D’abord le propriétaire ou l’usufruitier. À défaut, le possesseur ou l’occupant. En pratique, c’est le propriétaire qui reçoit l’avis d’imposition et reste responsable vis‑à‑vis du fisc (redevable). 2.3. Matériel professionnel et TSC La TSC ne vise pas que l’immobilier : elle s’applique aussi au matériel, outillage et moyens de production relevant de la taxe professionnelle (anciennement patente). Concrètement : un atelier, une usine ou un commerce voit sa TSC calculée sur la valeur locative des locaux + matériel imposable. 3. TSC : Où est‑on imposable ? (Champ d’application) La TSC (ex‑taxe d’édilité) finance voirie, éclairage, propreté, etc. Elle s’applique : À l’intérieur des périmètres urbains des communes urbaines. Dans les zones périphériques définies par la loi sur l’urbanisme. Dans les centres délimités de communes rurales. Dans les stations estivales, hivernales et thermales. Depuis la réforme, aussi dans certaines zones couvertes par un plan d’aménagement, même en périphérie. Réflexe pratique : si votre bien est dans une zone urbanisée (ou en projet d’urbanisation via un plan d’aménagement), partez du principe qu’il est dans le champ de la TSC. 4. Comment est calculé le montant de vos taxes ? 4.1. La valeur locative (VL), pierre angulaire La valeur locative est une estimation du loyer annuel théorique de votre bien, déterminée par l’administration (commissions de recensement, comparaison avec des loyers de marché, révision automatique de +2 % tous les 5 ans). 4.2. Taux de la TSC Sur cette VL (après éventuel abattement) : 10,50 % en périmètre urbain, centres délimités, stations touristiques. 6,50 % dans les zones périphériques / zones couvertes par un plan d’aménagement hors périmètre urbain. 4.3. Qui encaisse ? Le produit de la TSC est réparti : 95 % pour les communes, 5 % pour les régions. 5. Exonérations et abattements : payez moins en toute légalité 5.1. Résidence principale & MRE : abattement 75 % Pour la taxe d’habitation et la TSC : Si le bien est votre résidence principale (vous, conjoint, ascendants ou descendants au 1er degré), Ou la résidence principale au Maroc d’un MRE (occupée par vous ou un proche direct), vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 75 % sur la valeur locative avant calcul des taxes. 5.2. Exonération 5 ans pour les constructions neuves (TH) Les constructions nouvelles destinées à l’habitation principale sont exonérées de taxe d’habitation pendant 5 ans à compter de l’année suivant l’achèvement, si la déclaration d’achèvement est faite dans les délais. Attention : cette exonération ne concerne pas la TSC, qui reste due (mais avec abattement 75 % si résidence principale). 5.3. Seuil de non‑exigibilité : en dessous de 200 DH, pas de recouvrement La loi 07‑20 a relevé à 200 DH le seuil en‑dessous duquel les créances fiscales locales sont abandonnées : l’administration ne poursuit plus le recouvrement pour des montants inférieurs à ce seuil. En pratique : si, après abattements, TH + TSC < 200 DH, aucune cote n’est normalement émise. 5.4. Exonérations totales permanentes Sont en principe exonérés de TH et TSC (et donc de TSC aussi) : Bâtiments de l’État, Locaux des partis politiques, syndicats, Certaines fondations et coopératives qui respectent des conditions de chiffre d’affaires / objet social. 6. Propriétaire vs locataire : qui paie quoi ? 6.1. Règle fiscale Le redevable légal vis‑à‑vis de la DGI reste le propriétaire/usufruitier, même si le bien est loué. 6.2. Pratique contractuelle Dans un bail locatif, il est fréquent de prévoir une clause de refacturation au locataire (souvent pour la TSC et parfois la TH), surtout en usage professionnel. Conseil : faites toujours apparaître noir sur blanc dans le bail qui supporte TH et TSC, pour éviter les litiges. En cas de désaccord, les tribunaux se réfèrent au bail et au caractère “charge récupérable” ou non, mais cela n’empêche pas la DGI de se retourner d’abord contre… le propriétaire. 7. Guide pratique : paiement, délais et sanctions 7.1. Calendrier fiscal Les avis d’imposition sont généralement émis vers mars/avril. Date limite de paiement : 31 mai de chaque année pour TH et TSC. 7.2. Où et comment payer en 2025 ? En ligne : via le portail de la DGI (et, en phase transitoire, les canaux TGR pour certains paiements).(tgr.gov.ma) Banques partenaires (guichets, GAB, e‑banking, mobile banking). Services fiscaux sur place (DGI / trésoreries, selon instructions sur l’avis). 7.3. Sanctions en cas de retard En cas de paiement après le 31 mai : Pénalité de 10 %, Majoration de 5 % pour le premier mois de retard, Puis 0,5 % par mois ou fraction de mois supplémentaire. En cas de mauvaise foi avérée (dissimulation, fausse déclaration), des majorations plus lourdes et un recouvrement forcé peuvent être engagés. 8. Vos obligations déclaratives : ne vous laissez pas surprendre Vous devez déposer une “Déclaration d’achèvement ou d’addition de constructions, de changement de propriété ou d’affectation” (modèle ADP060F‑12I) : Au plus tard le 31 janvier de l’année qui suit : l’achèvement de la construction nouvelle ou des travaux d’agrandissement, le changement de propriétaire (vente, donation, partage…), le changement d’affectation (habitation → usage pro, par ex.). Sans cette déclaration : vous risquez de perdre l’exonération de 5 ans sur la TH, et d’être taxé sur une base erronée (ou rétroactivement). Quitus fiscal : le “verrou” de votre future vente Avant tout acte de vente devant notaire ou adoul, il est désormais exigé un quitus fiscal attestant que les impôts et taxes grevant l’immeuble (dont TH et TSC) sont réglés. Attention : en cas d’arriérés ou de litige non soldé sur la TH/TSC, le notaire bloquera la signature de l’acte de vente jusqu’à régularisation. Anticipez plusieurs semaines avant une cession. Résidence principale vs secondaire : tableau comparatif (TH/TSC)     Résidence principale Résidence secondaire / logement vacant Valeur locative Même méthode d’évaluation Idem Abattement fiscal –75 % sur la VL (TH + TSC) Aucun TH – Exonération 5 ans pour construction nouvelle Aucune TSC Due (avec abattement 75 %) Due au taux plein Impact revente Justifie la qualité de résidence principale (utile pour TPI / plus-value immobilière, voir article dédié) Taxation plus lourde à la revente   FAQ 2025 (rich snippets) 1. Puis‑je être exonéré de TH si je n’habite pas le logement (logement vacant) ? Non : la vacance du logement n’entraîne pas, en soi, d’exonération. Seule la résidence principale (occupée par vous ou vos proches directs) ouvre droit à l’abattement de 75 %, et certaines exonérations ciblées existent pour des biens improductifs de revenu à vocation sociale ou cultuelle. 2. Comment contester une valeur locative trop élevée ? Vous pouvez déposer une réclamation motivée auprès de la DGI (en ligne ou par écrit) dans les délais légaux à compter de la réception de l’avis d’imposition, en joignant éléments de comparaison (loyers de marché, état du bien, photos…). La DGI peut saisir la commission de recensement pour révision. 3. La TSC est‑elle due pour un terrain nu ? En principe, la TSC vise le bâti et certains équipements/matériels. Les terrains urbains non bâtis relèvent plutôt de la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB), avec un barème spécifique. 4. Puis‑je payer ma taxe d’habitation par virement / en ligne ? Oui. Le paiement est possible via les services en ligne (DGI/TGR selon la phase de transition), les banques partenaires (GAB, e‑banking, mobile banking) et les guichets.

L’exonération de la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) sur la résidence principale est l’un des dispositifs les plus importants de la fiscalité immobilière au Maroc. Bien la maîtriser permet de préparer la vente de son logement, de sécuriser le passage chez le notaire et d’optimiser la plus‑value immobilière en toute légalité. 1. Rappel : TPI et plus-value immobilière La TPI (ou impôt sur la plus‑value immobilière) est due lors de la vente d’un bien immobilier lorsque le prix de cession est supérieur au coût d’acquisition. De manière générale : la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix de revient (prix d’achat, frais d’acquisition, travaux éligibles, etc.) ; cette plus‑value nette est en principe imposée au taux de 20 % (sous réserve des lois de finances en vigueur). La vente de la résidence principale peut toutefois bénéficier d’une exonération de TPI, sous certaines conditions. 2. Quand un logement est-il considéré comme résidence principale ? Pour bénéficier de l’exonération, le bien doit être reconnu comme habitation principale du propriétaire au regard de l’administration fiscale marocaine. En pratique, il s’agit du logement : où le propriétaire vit de manière habituelle et effective ; où il reçoit son courrier et gère son quotidien ; qui n’est ni une résidence secondaire, ni un simple investissement locatif. Les règles précises (durée minimale d’occupation, cas particuliers, etc.) sont fixées par la loi de finances et peuvent évoluer. Il est donc essentiel de vérifier les conditions en vigueur au moment de la cession. 3. Conditions générales de l’exonération TPI sur la résidence principale Sans entrer dans des chiffres susceptibles de changer, la logique de fond reste la même : Occupation réelle et continue L’exonération vise la véritable résidence du vendeur, pas un bien détenu dans une optique purement spéculative. Une occupation discontinue ou principalement locative peut remettre en cause l’avantage fiscal.   Durée minimale de détention / d’habitation La loi exige une durée minimale d’occupation du bien à titre de résidence principale. Cette durée est précisée dans les textes fiscaux en vigueur ; au‑delà de ce seuil, la plus‑value réalisée lors de la vente de la résidence principale peut être exonérée de TPI.   Un seul logement principal Un propriétaire peut posséder plusieurs biens, mais une seule résidence principale est prise en compte pour l’exonération. En cas de contrôle, il faut pouvoir démontrer que le bien vendu est celui où l’on vivait effectivement.   4. Justificatifs à préparer pour l’administration fiscale L’exonération de la TPI sur la résidence principale n’est pas automatique. L’administration peut demander des preuves concrètes : carte nationale ou titre de séjour mentionnant l’adresse du bien ; factures d’eau, d’électricité, d’internet ou de téléphone au nom du propriétaire ; certificat de résidence délivré par la commune ou l’autorité locale ; documents bancaires, quittances et correspondances adressées à cette adresse. Conserver ces pièces sur plusieurs années renforce le dossier en cas de vérification de la Direction Générale des Impôts. 5. Erreurs fréquentes qui font perdre l’exonération Plusieurs situations peuvent entraîner un refus de l’exonération TPI sur la résidence principale : Mettre le bien en location (totale ou quasi totale) juste avant la cession, alors qu’il est présenté comme résidence principale. Ne pas pouvoir justifier la durée minimale d’occupation exigée par les textes. Avoir des documents (CIN, factures, certificats) faisant apparaître une autre adresse principale. Confondre date d’achat et date réelle d’emménagement (longs travaux, occupation différée, etc.), ce qui peut réduire la période d’occupation retenue. Un accompagnement par un notaire ou un conseiller fiscal permet en général d’anticiper ces risques. 6. Cas particuliers : expatriés, MRE et étrangers Pour les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE), les binationaux ou les étrangers propriétaires au Maroc, la question centrale reste la même : prouver que le bien vendu constitue bien une résidence principale au Maroc. En pratique : un logement utilisé uniquement pendant les vacances sera difficilement reconnu comme résidence principale ; un bien dans lequel le propriétaire séjourne de façon régulière et prolongée, avec des justificatifs cohérents, peut être assimilé à une résidence principale, sous réserve des conditions légales applicables. Dans ces profils, il est fortement recommandé de demander un avis précis avant la mise en vente. 7. Rôle du notaire et bonnes pratiques Le notaire joue un rôle clé dans l’application de la TPI : il vérifie l’éligibilité à l’exonération au titre de la résidence principale ; il rassemble les justificatifs à présenter à l’administration fiscale ; il prépare la déclaration de TPI ou la mention d’exonération dans l’acte de vente. Pour sécuriser votre opération : anticipez la question de la résidence principale plusieurs mois avant la cession ; faites valider votre situation par un professionnel (notaire, expert‑comptable, conseiller fiscal) à la lumière de la législation marocaine la plus récente ; veillez à maintenir une cohérence entre votre usage réel du bien, vos documents officiels et ce que vous déclarez. Cette bonne compréhension de l’exonération de la TPI sur la résidence principale au Maroc vous permettra de maximiser votre plus‑value immobilière nette, tout en respectant strictement les règles de la fiscalité immobilière marocaine.